Abnahme / Hafung - fahto solution

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Gebäude > Facility Management

Abnahme des Werkes und  Haftung für Mängel

Richtziel
Rechtliche Bestimmungen für Werkabnahmen, Garantien, und Mängel anwenden.

lnformationsziele
Gesetze, die Werkabnahmen, Garantien und Mängelbehebungen erklären.

Werkabnahme durchführen.
Mängelrüge und Mängelbehebung durchführen.
Folgen und Möglichkeiten der Sicherheitsleistungen aufzeigen.

 

ALLGEMEINES  ABNAHME
Gegenstand der Abnahme
Folgen der Abnahme
Vorgehen bei der Abnahme
Abrechnung   
    

MAENGELRUEGEN
Was sind Mängel ?  
Form der Mängelrüge
Fristen  


MAENGELBEHEBUNG
Vorgehen  
Fristen


SICHERHEITSLEISTUNG
Rückbehalte  
Fristen            
Solidarbürgschaften, Bank- und Versicherungsgarantie


ALLGEMEINES
Jedermann, sei er Bewohner, Bauschaffender oder für den Gebäudeunterhalt ver hat schon mit Unzulänglichkeiten in einem Gebäude zu tun gehabt.
Baumängel werden meistens schon in der Planungs- und Ausführungsphase „vor Zum Teil können sie auch auf einen unsachgemässen Gebäudeunterhalt zurückgeführt werden.
Für das Vorgehen bei Baugarantiearbeiten beachte man allgemein:


Das OR (Obligationenrecht) wird für Bauarbeiten sinnvoll durch die SIA-Norm 118 ergänzt, die aber nur, wenn sie ausdrücklich als integrierender Bestandteil des Werkvertrages erwähnt ist, Gültigkeit hat.
In der Schweiz kennen wir die Unternehmerhaftung, wobei auch ein Regress zur Anwendung kommen kann.
Der Besteller hat das
Recht, ein dem Werkvertrag entsprechendes Werk, unbese des Preises zu erhalten. Er hat die Pflicht gemäss dem Werkvertrag zu be Die Vertragspartner können die Erfüllung des Werkvertrages erzwin
Die Phase der Baugarantiearbeiten beginnt mit der Abnahme der Bauarbeiten und endet mit dem Ablauf der Garantiezeit.


ABNAHME
Mit der Abnahme durch den Besteller oder dessen Vertreter (Bauleiter, Hauswart) geschieht der Eigentumswechsel mit allen daraus folgenden rechtlichen und wirt Konsequenzen. Der Unternehmer, Generalunternehmer und der Bau haben teils nicht gleichgerichtete Interessen und werden ein unterschiedli Abnahmeverhalten ausüben.

Gegenstand der Abnahme
Obwohl in der SIA-Norm 118, im nachstehenden Art. 157 beschrieben, wird in der
Praxis immer wieder versucht, Bauteile, die nicht in sich geschlossen sind, dem
Bauherrn oder seinem Vertreter zu übergeben.

Abschrift:  SIA 118, Art. 157

ABNAHME

Gegenstand und Wirkung

Art 157
02  Gegenstand der Abnahme kann das vollendete Werk (Art.1) sein, oder , falls sich aus dem Werksvertrag nicht etwas anderes ergibt, auch ein in sich geschlossener vollendeter Werkteil.
03  Mit der Abnahme ist das Werk (oder der Werkteil) abgeliefert. Es geht in die Obhut des Bauherrn über, dieser trägt fortan die Gefahr. Sowohl die Garantie- als auch die Verjährungsfrist für Mängelrechte des Bauherrn beginnen zu laufen. (Art. 172 Abs. 2, Art. 180 Abs, 1).
Beispielsweise wird immer wieder versucht, für Teile einer Anlage, wie versetzte Badewannen, mit einem vorgedruckten Formular, sich vom Bauherrenvertreter die einwandfreie Übergabe bestätigen zu lassen. Somit übernimmt der Bauherr für den Sanitärunternehmer die Gefahr für die Badewanne bis die Fertigmontage des Sanitärinstallateurs abgeschlossen ist.
Der Vermerk im Werkvertrag: „Die Schutzmassnahmen für die Badewannen sind durch den Unternehmer im Preis einzurechnen" könnte ‚ obwohl nicht zwingend, die Verhältnisse auch für weniger erfahrene Vertreter der Bauherrschaft klarer be

Abnahmefähig sind:
- Das ganze Werk
- In sich geschlossenen Bauteile


In sich geschlossene, vollendete Bauteile sind zum Beispiel:
Heizzentralen (Überbauungen mit einigen Trakten)
Einzelne Wohnhäuser einer Überbauung
Erstellter Rohbau des Baumeisters

Folgen der Abnahme
Wenn im Werkvertrag nicht anders vermerkt, löst die Abnahme die nachstehende Wirkung aus:
- Das Werk geht in die Obhut des Bestellers über.
- Voraussetzung für die Schlussabrechnung
- Beginn der Garantiezeit

Aufgrund der obigen Wirkungen und der daraus folgenden Konsequenzen lässt sich für die einzelnen Vertragspartner das untenstehende Verhalten erklären.

Der Unternehmer ist an einer frühest möglichen Abnahme interessiert, weil die, Gefahr für das Werk von ihm an den Bauherrn übergeht und eine der Voraus für die Schlusszahlung erfüllt.
Der Besteller ist an einer spätest möglichen Abnahme interessiert, sofern ihm eine vorzeitige Nutzung keine betrieblichen Vorteile bringt, weil er Kapitalisie spart, er in den Genuss einer verlängerten Garantiezeit kommt und die Gefahr für das Werk bis zur Abnahme beim Unternehmer bleibt.
Der Generalunternehmer und die Bauleitung übernehmen die Baute oder den in sich geschlossenen vollendeten Werkteil auch spätest möglich, soweit es für den Bauablauf dienlich ist. Den Start der Garantiefristen setzen sie aus organisatorischen Gründen oft auf ein einheitliches Ereignis oder Datum fest.
Vorteile einer möglichst späten Abnahme sind für den Bauherrn:
Ersparnis bei den Baukreditkosten
„Längere" Garantieverpflichtung für den Unternehmer
Der Schutz des Werkes vor Beschädigungen, Diebstahl, Brand, Zerstörung usw. bis zur Abnahme ist Sache des Unternehmers.
Bauherrschaften mit einer miesen Geschäftsmoral oder solche, die in einer Liquiätsschwierigkeit sind, versuchen mit einem Verzögern der Abnahme sich einen ungerechtfertigten Vorteil zu verschaffen.
(Beispiel: Bei einem Auftrag von Fr. 3‘000‘000.- wird die Abnahme um 3 Monate verzögert. Bei dieser Grössenordnung kann ein ausstehender Restbetrag von Fr. 500‘000.- angenommen werden. Bei einem Baukreditzins von 10% (inkl. Kom resultiert ein Verlust für den Unternehmer von Fr. 12500.- (Kein schlechter Monatslohn.)

Vorgehen bei der Abnahme
Um den Unternehmer vor unnötigen Verlusten zu schützen ist in der SIA-Norm 118, Art. 158 das Anzeigen der Vollendung dem interessierten Unternehmer anheimgestellt.

Abschrift:  SIA 118, Art. 158
ABNAHME
Anzeige der Vollendung; gemeinsame Prüfung


Art. 158

Der Unternehmer leitet die Abnahme dadurch ein, dass er der Bauleitung die Vollendung des Werkes oder eines in sich geschlossenen Werkteils (Art. 157 Abs. 1) anzeigt. Die Anzeige erfolgt mündlich oder schriftlich. Nimmt indessen der Bauherr ein vollendetes ganzes Werk von sich aus in gebrauch, so wird es gleich gehalten wie wenn die Anzeige in diesem Zeitpunkt erfolgt wäre.
Auf die Anzeige hin wird das Werk (oder der Werkteil) von der Bauleitung gemeinsam mit dem Unternehmer innert Monatsfrist geprüft. Der Unternehmer nimmt an der Prüfung teil und gibt die erforderlichen Auskünfte. Die Bauleitung kann Belastungsproben und andere Prüfungen nach Art. 139 Abs. 1 und 2 anordnen.

3  Über das Ergebnis der Prüfung wird in der Regel ein Protokoll aufgenommen und sowohl von der Bauleitung als auch vom Unternehmer durch Unterzeichnung anerkannt. Das Protokoll hält den Zeitpunkt fest, an dem die Prüfung abgeschlossen wurde.


Das Abnahmeprozedere wird üblicherweise eingeleitet:
Unternehmer meldet das Werk zur Abnahme bereit.
Die Form der Meldung ist nicht vorgeschrieben. Der Unternehmer wählt je nach Zuverlässigkeit des Bauherrn oder dessen Vertreter eine beweisfähige Form. Das kann sein:

Gegenunterzeichnete Aktennotiz.
Eintrag ins Baujournal.
Mündliche Mitteilung vor unabhängigen Zeugen.
Mit eingeschriebenem Brief.
usw.

Will der Bauherr das Werk aus betrieblichen oder andern Gründen nützen, so dec sich die gegenseitigen Absichten und das Werk wird frühest möglich abge Der Bauherr macht event. noch Zugeständnisse.

Beispielsweise ziehen Bewohner gerne vor dem ordentlichen Zügeltermin ein. (Weniger Probleme mit dem Auffinden einer günstigen Zügelfirma.)

Die Abnahme kann nach den aufgezeigten vier Möglichkeiten erfolgen:

Der Unternehmer und der Bauherr, resp. Sein lnteressenvertreter, nehmen innert 30 Tagen gemeinsam das Werk ab.

Bauleiter, die nicht durch einen „jovialen" Unternehmer abgelenkt werden möch überprüfen das Werk vor der gemeinsamen Abnahme.
Bei komplizierten Anlagen zieht der Bauleiter einen neutralen Fachmann für eine Abnahme zu.

Der Besteller nimmt das Werk in Gebrauch ohne mit dem Unternehmer eine Abnahme durchzuführen.
Das Werk ist in diesem Falle mit dem Zeitpunkt des in Gebrauchnehmens abge wobei der Bauherr das Recht verwirkte, die zum damaligen Zeitpunkt erkennbaren Mangel zu rügen.
Der Besteller nimmt innert der Frist von 30 Tagen nach der Bereitschaftsmeldung durch den Unternehmer keine Überprüfung vor.

Auch in diesem Falle verwirkt der Bauherr das Recht die zu diesem Zeitpunkt er Mängel zu rügen.

Unterbleibt die gemeinsame Abnahme, weil der Unternehmer die Mitwirkung unterlässt, so ist das Werk nicht abgenommen.
Der Unternehmer schadet sich selbst, wenn die Bauherrschaft die Konsequenzen
zieht, die sind:
-  keine Schlusszahlung
- Gefahr für das Werk beim Unternehmer.
Nach der Abnahmebereitschaftsmeldung durch den Unternehmer:

Der Besteller oder sein, Interessevertreter (Bauleiter) nimmt das Werk ab, um das Recht der Mängelrüge für zum Zeitpunkt der Abnahme erkennbaren Mängel nicht zu verlieren.

(Laut OR hat der Besteller innerhalb der nützlichen Zeit, umgehend nach Erhalt, die Ware zu überprüfen und die Mängel zu rügen.)

In der SIA-Norm 118, Art.164 ist die Abnahme ohne Prüfung mit den Folgen beschrieben.

Abschrift SIA 118, Art. 164

Abnahme ohne Prüfung

Art. 164

1   Unterbleibt nach Anzeige der Vollendung (Art. 158 Abs. 1) die gemeinsame Prüfung innert Monatsfrist deswegen, weil entweder keine der Parteien die      Prüfung verlangt oder von selten des Bau die Mitwirkung unterlassen wird, so gilt das Werk (oder der Werkteil) mit Ablauf dieser Frist den als      abgenommen.
2   Keine Abnahme findet jedoch statt, solange die gemeinsame Prüfung deswegen unterbleibt, weil der Unternehmer die Mitwirkung unterlässt.

3   Unterbleibt nach Anzeige der Verbesserung (Art. 161 Abs. 3) die nochmalige Prüfung des Werkes (oder des Werkteils) innert Monatsfrist, so gelten Abs.      1 und 2 sinngemäss.


Die Abnahmen bezüglich deren Qualität der Mängelist ist in der SlA-Norm 118,

Art. 159-163 wie nachstehend formuliert:


Abschrift:  SIA 11, Art. 159-163
Abnahme des geprüften Werkes
Abnahme des mängelfreien Werkes
Art. 159
Zeigen sich bei der gemeinsamen Prüfung (Art. 158 Abs. 2) keine Mängel (Art. 166), so ist das Werk (oder der Werkteil) mit Abschluss der Prüfung abgenommen.

Abnahme bei unwesentlichen Mängel.
Art. 160
Zeigen sich bei der gemeinsamen Prüfung (Art. 158 Abs. 2) Mängel, die im Verhältnis zum ganzen Werk (oder Werkteil) unwesendlich sind, so findet die Abnahme gleichwohl mit Abschluss der Gemeinsamen Prüfung statt, doch hat der Unternehmer die festgestellten Mängel innert angemessener Frist, die der Bauherr ansetzt, zu beheben (Art. 169)

Zurückstellung bei wesentlichen Mängel
Art. 161
Zeigen sich bei der gemeinsamen Prüfung (Art. 158 Abs. 2) wesendliche Mängel, so wird die Abnahme zurückgestellt. Trotz der Zurückstellung kann das Werk (oder Werkteil) dem Bauherrn in gegenseitigem Einverständnis zum Weiterbau oder Ingebrauchnahme überlassen werden.
Der Bauherr setzt dem Unternehmer ohne Versäumnis eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel.
Der Unternehmer beseitigt die Mängel innerhalb der angesetzten Frist und zeigt dem Bauherrn den Abschluss der Verbesserung unverzüglich an. Darauf werden die beanstandeten Bauteile innert Monatsfrist noch einmal gemeinsam geprüft. Zeigen sich keine wesendlichen Mängel mehr, so ist das Werk (oder Werkteil) mit Abschluss dieser Prüfung abgenommen.

Abnahme trotz wesentlicher Mängel
Art. 162
Trotz wesentlicher Mängel erfolgt die Abnahme
wenn der Bauherr nach Abschluss der gemeinsamen Prüfung (Art 158 Abs. 2) nicht ohne Versäumnis Frist zur Behebung der festgestellten wesendlichen Mängel ansetzt (Art. 161 Abs.2)  alsdann gilt das Werk (oder Werkteil) trotz dieser Mängel mit Abschluss dieser Prüfung als abgenommen; der Bauherr bleibt aber berechtigt, die Beseitigung der Mängel zu verlangen und gegebenenfalls die übrigen Mängelrechte gemäss Art. 169 und Art. 171 geltend zu machen.
Wenn sich bei der normalen Prüfung nach Ablauf der gemäss Art. 161 Abs.2 angesetzten Verbesserungsfrist immer noch wesentliche Mängel zeigen und der Bauherr nicht ohne Vertrag zurücktritt; alsdann gilt das Werk (oder Werkteil) trotz dieser Mängel mit Abschluss der nochmaligen Prüfung (Art. 161 Abs.3) als abgenommen, jedoch unbeschadet der Mängelrechte des Bauherrn (Art. 169, 171).
Wenn der Bauherr sein Minderungsrecht gemäss Art. 169 Abs. 1 Ziff. 2 ausübt; alsdann wird das Werk (oder Werkteil) zugleich mit der Minderungserklärung abgenommen, sofern die Abnahme nicht schon früher stattgefunden hat.

Abnahme bei Verzicht auf die Geltendmachung von Mängel
Art. 163
- Hat die Bauleitung bei der gemeinsamen Prüfung (Art. 158 Abs. 2) einen Mangel zwar erkannt, auf dessen Geltendmachung aber ausdrücklich oder stillschweigend verzichtet, so gilt das Werk  (oder Werkteil) für den Mangel, soweit er erkannt wurde, als genehmigt. Der betreffende Mangel hindert in keinem Falle, dass die Abnahme mit Abschluss der Prüfung eintritt; für ihn entfällt die Haftung des Unternehmers in dem Umfang, als der Mangel von der Bauleitung erkannt wurde.
- Stillschweigender  Verzicht wird  für erkannte Mängel, die ein allfälliges Prüfungsprotokoll
(Art. 158 Abs. 3) nicht aufführt; ferner für Mängel, die bei der gemeinsamen Prüfung offensichtlich waren, jedoch nicht geltend gemacht wurden. Im zweiten Falle ist die Vermutung unwiderleglich.

Zur Abnahme:
Der Besteller oder sein Interessenvertreter (Bauleiter) erstellt das Abnahmeprotokoll, das von beiden Vertragsparteien un wird.
Aus organisatorischen Gründen können bei grösseren Überbauungen integrie Mängellisten, die auch als Arbeitsunterlage für die Mängelbehebung die erstellt werden.
Ein Abnahmeprotokoll enthält nebst den üblichen Angaben der Überbauung die akzeptierten und die zu behebenden Mängel. Des weiteren bestätigt das Abnahmeprotokoll das Datum der Abnahme.
Die Abnahme von Gebäuden sollte ca. drei Wochen vor dem Bezug abge sein. Die Unternehmer haben dann noch Zeit um die Mängel ohne Stö und vor allem ohne zu grosse Umtriebe bei Bewohnern, Bauleitung und sich selbst zu beheben.
Die Mängel sind innert angemessener Zeit durch den Unternehmer zu beheben.
Die Abnahme erlaubt es dem Bauherrschaftsvertreter die Mängelbehebung zu or Mängelfreie Bauten gibt es in der Praxis höchst selten.
Die Bauherrschaftsvertreter erstellt eine Mängelliste zuhan der Unternehmer und der Bewohner.
Die Mängelliste enthält
allgemeine Informationen an alle Beteiligten, wie:

Bauherrschafft
Honoranden (Architekt, Ingenieure, Spezialisten usw.)
Ämter
Überbauung
Unternehmer (Arbeitsgattung, Adresse, Telefonnr.)
Allgemeine Organisation der Mängelbehebung
Umgang mit den Schlüsseln
Regelung über die Bestätigung der Mängelbehebung, die einzelnen Raumgrup betreffende Informationen an deren Bewohner und den die Mängel zu behe
Unternehmungen.

und
mängelbezogene Angaben, wie:
Ort:  (Wohnung, Raum, Stelle und Bauteil)
Art des Mangels
Mangelbehebender Unternehmer
Kostenbelastender Verursacher
Geplanter Termin der Mängelbehebung
Erfüllungstermin
Visum der Kontrollstelle
Die Organisation und Überwachung ausserordentlich aufwendiger Mängelbehe berechtigen die Bauleitung dem Bauherrn für den Aufwand Rechnung zu stellen. Der Honoraraufwand kann bei der Schlusszahlung berücksichtigt werden. In den weitaus meisten Fällen beheben die Unternehmer die Mängel. Der soge Handwerkerstolz ist in der Unternehmerschaft mehr vorhanden als allge erzählt wird.
Oft werden die Handwerker nicht prompt bezahlt oder sie tragen die Kosten für ein schlechtes Baumanagement. Wen wunderts, wenn Sie in solchen Fällen nicht sofort reagieren.

Der Unternehmer behebt den Mangel
Sollte ein Unternehmer den Mangel nicht beheben, resp. unfähig sein ein mängelfreies Werk abzugeben, so kann der Besteller auf die Erfüllung des Werkvertrages pochen und den Mangel auf Kosten des Unternehmers durch einen Dritten ausfüh lassen. Um sich dem Vorwurf der Willkür zu entziehen ist das nachstehende Vorgehen empfehlenswert.
Bei problematischen und kostenschweren Fällen hole man sich den Rat eines erfahrenen Juristen.
Man setze dem Säumigen eine Nachfrist mit der Androhung des Aufragsentzuges und allfälligem Schadenersatz.
Ist der Unternehmer weiterhin säumig, so empfiehlt sich eine Aufnahme zu ewigem Gedächtnis und dem Auftragsentzug.
Mängelbehebung durch einen Dritten.
Schadenbeweis und -ermittlung durch den Bauherrenvertreter zu erstellen.
Die obige Übung erfordert vom Verantwortlichen eine konsequente und überlegt Arbeitsweise, wenn er später in einem rechtlichem Verfahren seine Forderungen durchsetzen will.
Nach der Abnahme des bemängelten Bauteiles wird der Rück fällig. Die Garantie beginnt zu laufen.

Abrechnung
Bei Abschlagszahlungen sind für bekannte Mängel die Rückbehalte in Abzug zu bringen.
Der Rückbehalt darf im Maximum den geschätzten Aufwand für die Beseiti des Mangels erreichen.
Es geht nicht an, dass sich Bauherren aufgrund eines kleinen Mangels von der Zahlungspflicht entbinden bis der Mangel behoben ist.
Im Prüfungsbescheid der Bauleitung (Schlussabrechnung) ist ebenfalls, wie bei der Abschlagsszahlung der Rückbehalt für bekannte Mängel in Abzug zu bringen.
Sobald der Mangel behoben ist wird der Rückbehalt zur Zahlung fällig. In den vorgedruckten Formularen für die Bank- und Versicherungsgarantien steht im Kleingedruckten, dass die Bürgschaft bekannte Mängel ausschliesst.

Bis zur Mängelbehebung bringt der Besteller in der Abschlags und Schlusszahlung einen Rückbehalt in der Grösse der Mängelbehebungskosten zu seiner Sicherheit an.



MAENGELRUEGE


Was sind Mängel?

Bei Mängel spricht man allgemein bei Nichtübereinstimmen mit dem Werkvertrag.
Das können unterschiedliche Gebiete betreffen, wie:
- Unstimmigkeiten bezüglich Funktion des Werkstückes.
- Lieferung eines im Werkvertrag nicht vorgesehenen Marken-Produktes.
- Das Aussehen der Lieferung entspricht nicht den vertraglichen Abmachungen.
 usw.

Form der Mängelrüge

Sie ist nicht vorgeschrieben. Aber aus einsichtigen Gründen sollte sie beweisfähig ausgeführt werden. Damit der Rügende nicht in Beweisnotstand gerät sind fol Formen zu empfehlen:

Gegenunterzeichnete Aktennotiz.
Eintrag ins Baujournal oder Tagesrapport.
Mündliche Mitteilung vor unabhängigen Zeugen.
Mit eingeschriebenem Brief.
Aufnahme zu ewigem Gedächtnis.
usw.
Eine wesentliche Schwierigkeit erwächst dem Vertreter des Bauherrn, wenn der Unternehmer die Behebung verspricht, aber keine Taten folgen lässt. Speziell ge Ende der Garantiezeit besteht die Gefahr, dass der Unternehmer aus Irgendwelchen Gründen Zeit gewinnen will um die Garantiefrist zu überschreiten und dann infolge verpasster Rügefrist den Mangel nicht beheben muss. Deshalb emp sich das nachstehende Vorgehen:

Der Bauherr oder sein lnteressenvertreter meldet beweisfest den Mangel mit:

Art und Ort des Mangels. Termin der Erfüllung.
üblicherweise ohne Androhung der Erledigung durch einen Dritten auf Kosten des Verursachers.
erfolgt keine oder eine ungenügende Mängelbehebung so:

Der Bauherr oder sein lnteressevertreter meldet beweisfest:
Bezug auf die erste Mängelrüge.
Setzen einer Nachfrist.
Androhung der Erledigung durch einen Dritten auf Kosten des Verursachers.
Sich weitere Schritte vorbehalten.
Ein Brief an den Solidarbürgen (Bank- oder Versicherungsgaranten), in wel man mitteilt, das er infolge unerledigter Mängel nicht aus der Bürgschaft entlassen werde genügt in den weitaus meisten Fällen.

Ist aber anzunehmen, das der Unternehmer den Mangel nicht behebt so sucht der
Bauherr vorsorglich einen andern Unternehmer, der bereit ist den Mangel des
Konkurrenten zu beheben.

Beratung durch einen Juristen
.
Die hängt von der Grösse des Falles, sowie den möglichen finanziellen Folgen ab.

Entzug des Auftrages.
In beweiskräftiger Form.
Aufnahme des Zustandes zu ewigen Gedächtnis.
Event. Mit gegenunterzeichnetem Zustandsprotokoll (inkl. Photos mit Massstab).
Allfällige Mehrkosten, sowie Aufwendungen des Bauherrn, resp. der Bauleitung usw. können, wenn als Schaden ausgewiesen, verrechnet werden. Ein solcher Abgang kann den Unternehmer nebst dem Verlust seines guten Rufes noch sehr viel Geld kosten.

Fristen
Wird ein Mangel innerhalb der Garantiefrist erkennbar, so ist er:
- gemäss OR sofort zu rügen.
- gemäss SIA 118 innerhalb der ersten zwei Jahre jederzeit rügbar. gemäss SIA 118 zwischen dem   
 zweiten und fünften Jahr sofort zu melden.
Vergrössert sich der Schaden, weil er nicht sofort gemeldet wurde, so sind die Ko die infolge des Versäumnisses entstehen, durch den Bauherrn zu tragen.
Die SIA Norm 118 beschreibt:
Abschrift:  SIA 118, Art. 173 — 177

GARANTIEFRIST

Bestand und Dauer
Art. 172
1 Ist nicht etwas anderes vereinbart, so besteht eine Garantiefrist von zwei Jahren. Hinsichtlich der
Dauer der Garantiefrist gehen andere Normen des S.I.A. oder im Einvernehmen mit dem S.I.A. aufge Normen anderer Fachverbände vor, wenn die Vertragsbestandteil sind (Art. 21).
2 Die Garantiefrist beginnt für das Werk oder einzelne Werkteile mit dem Tag der Aufnahme zu laufen.

Bedeutung
Recht zu jederzeitiger Mängelrüge
Art. 173
1 Während der Garantiefrist kann der Bauherr in Abweichung vom Gesetz (Art. 367 und Art. 370 QR) Mängel aller Art jederzeit rügen.
2 Dieses Recht zur jederzeitigen Mängelrüge besteht auch für Mängel, die zur Vermeidung weiteren Schadens unverzüglich behoben werden müssen. Doch hat der Bauherr, der einen solchen Mangel nicht sofort nach der Entdeckung rügt, den weiteren Schaden selbst zu tragen, der bei unverzügli Behebung des entdeckten Mangels hätte vermieden werden können.

Haftung des Unternehmers
Art. 174
1 Der Unternehmer haftet für alle Mängel (Art. 166), die der Bauherr während der Garantiefrist rügt
(Art. 174). Von der Haftung ausgenommen sind einzig Mängel, für die das Werk (oder der Werkteil)
gemäss Art. 1 63 als genehmigt gilt.
2 Der Bauherr setzt dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Verbesserung eines gerügten Mangels an. Die Art. 169 — 171 sind anzuwenden.
3 Wird streitig, ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein
Mangel im Sinne dieser Norm ist, so liegt die Beweislast beim Unternehmer.

Beseitigungsrecht des Unternehmers

Art. 175
Der Unternehmer ist berechtigt, das Werk während der Garantiefrist nach jeweilliger Vereinbarung zu besichtigen.

Neubeginn des Fristenlaufes
Art. 176
Nach Behebung eines während der Garantiefrist gerügten Mangels findet für den instandgestellten Teil auf Anzeige des Unternehmers eine Prüfung und Abnahme nach Massgabe der Art. 157 ff. statt.
Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Garantiefrist für den instandgestellten Teil neu zu laufen. Unwesentliche Mängel unterbrechen die Garantiefrist nicht.

Schlussprüfung
Art. 177
Auf verlangen der einen oder der anderen Seite ist vor Ablauf der Garantiefrist der Zustand des Wer zur Beweissicherung gemeinsam festzustellen. Über diese Schlussprüfung wird ein Protokoll aufgenommen und von den Beteiligten unterschriftlich anerkannt.

MAENGELBEHEBUNG
Vorgehen
Es ist Sache des Unternehmers den Mangel zu beheben. Dies gilt insbesondere für die Art und Weise eines Vorgehens.
Er hat allerdings die Gegebenheit der Bewohner zu berücksichtigen, sowie die vorgegebenen Termine einzuhalten.
Bei Neubauten ist es für alle Beteiligten von Vorteil, wenn ca. vier Wochen vor Bezug die Baute abgenommen, umgehend ein Abnahmeprotokoll als Arbeitspa erstellt und die Arbeiten in den letzten zwei Wochen vor Bezug durchgeführt werden. Die Räume sind durch die Bauleitung zu öffnen und zu schliessen, wobei eine direkte Kontrolle über die Qualität und den Stand der Mängelbehebung mög ist.

Sind die Räume schon bezogen, so erwachsen Koordinationsarbeiten für die Bauleitung, die jenseits einer vernünftigen Honorierung liegen. Es sind die Beürfnisse und die Unternehmerwünsche, event. Unter Berücksichtigung der Möglichkeiten ‚ die ein Hauswart hat, aufeinander abzustimmen.
Oft überlassen Bauleitungen die gesamte Koordination den Unternehmern, indem Sie diesen die direkte Absprache und Kontrolle der Mängelbehebung mit den Be zuweisen.
Je nach Honorarvertrag sind die Bauleitungsmehraufwendungen durch den Bau dem Architekten zusätzlich zu vergüten und dem Verursacher in Rechnung zu stellen.
Erledigte Mängel sind ordentlich abzunehmen und wenn ein dafür vorgesehener Rückbehalt vorhanden ist dieser dem Unternehmer auszuzahlen.
Fristen
Ist ein Mangel behoben und der betreffende Bauteil abgenommen so beginnen für denselben und nur für denselben die Garantiefristen zu laufen.

SICHERHEITSLEISTUNGEN

Um den Besteller abzusichern, dass der Unternehmer die Mängel behebt, schützt ihn der Gesetzgeber mit den Möglichkeiten:
Rückbehalte in der Grössenordnung wie Aufwendungen nötig sind, wenn der Mangel durch einen Dritten behoben werden müsste.
Solidarbürgschaften in Bezug der Abrechnungssumme.

Rückbehalte
Bei der Berechnung der Rückbehalte, sowie zur späteren Rechtfertigung emp es sich die Kosten der Mängelbehebung mit einer Kostenschätzung durch eine Konkurrenzfirma bestätigen zu lassen. Sobald der Mangel behoben und der Werkteil abgenommen ist wird der Rückbe der separat auf dem Prüfungsbescheid der Bauleitung aufgeführt ist, zur Zah fällig.
Es geht nicht an, aufgrund kleinerer Mängel unverhältnis grosse Beiträge nicht aus

Fristen
Rückbehalte für behobene Mängel sind in der Regel innert 30 Tagen zu überweisen. Sind andere Zahlungskonditionen vereinbart, so gelten dieselben.
Üblicherweise werden Bank- und Versicherungsgarantien  auf zwei Jahre ausgestellt, was unbedingt in der Usanz auf 5 Jahre geändert werden sollte.

Solidarbürgschaften, Bank- und Versicherungsgabe
Die Höhe der Bürgschaften beträgt in der Regel 10% der Abrechnungssumme, wobei die Sonderregelungen und die Differenzierungen der SlA Norm 118 zu beücksichtigen sind.

Abschrift:  SIA 118, Art. 181 und 182
SICHERHEITSLEISTUNG DES UNTERNEHMERS NACH DER ABNAHME

Solidarbürgschaft
Art. 181
1 Der Unternehmer leistet vor Auszahlung des Rückbehaltes (Art. 152) Sicherheit für sine Haftung für seine Mängeln, die bei der gemeinsamen Prüfung oder während der Garantiefrist gerügt werden. Die Sicherheit besteht in der Solidarbürgschaft einer namhaften Bank oder Versicherungsgesellschaft.

2 Der Haftungsbetrag des Bürgen bemisst sich nach der Totalsumme der vom Bauherrn für das ge Werk zu leistenden Vergütungen jeder Art. Er beläuft sich auf 10% dieser Summe; übersteigt aber die Summe Fr. 200 000.-, so beläuft er sich auf 5% der ganzen Summe, jedoch mindestens auf Fr. 20 000.- und höchstens auf 1 000 000.-.

3 Die Bürgschaft ist für so lange zu leisten, bis alle zu verbürgenden Mängelrechte erloschen sind. Sind bis zum Ablauf der Garantiefrist keine Mängel gerügt worden, so kann der Unternehmer vom Bauherrn verlangen, dass dieser den Solidarbürgen sofort befreie. Ferner hat er Anspruch darauf, dass ihm der Bauherr zuhanden der Bürgen das Erlöschen allfälliger Mängelrechte schriftlich bestätige.

Bargarantie
Art 182
Ausnahmsweise kann anstelle der Solidarbürgschaft eine Bargarantie mit angemessener Verzinsung als Sicherheit vereinbart werden. Auf verlangen des Unternehmers stellt der Bauherr das guthaben des Unternehmers aus Bargarantie sicher.
Man beachte insbesondere bei den Formularen der Bank- und Versicherungsga das Kleingedruckte.

Für bei der Abnahme sichtbare Mängel gilt die Bürgschaft nicht.
Die Höhe der Bürgschaft genügt bei vielen Mängelbehebungen und der da verbundenen Folgekosten nicht.
Die Bank- und Versicherungsgarantie wird erst wirksam, wenn der Unternehmer nicht zahlungsfähig ist (Konkursfall oder Aufnimmerwiedersehen).

Wichtig: Solange Mängel bestehen entlasse keinen Bürgen aus der Bürgschaft.

Wähle anständige Geschäftspartner und tüchtige Fachleute für die Bauarbeiten und aufwendige Mängelbehebungsarbeiten, sowie viel Ärger und Mühe bleiben erspart.



 
 
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